*a cura di Gabriele Salusti

📌 Introduzione

Hai un appartamento o alcune stanze che affitti tramite piattaforme online? Pensi di essere un semplice "locatore occasionale" e di poter applicare la cedolare secca al 21% o 26%?

Attenzione: il Fisco potrebbe pensarla diversamente.

Una recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze (Sentenza n. 148/2026, depositata il 02/03/2026) ha stabilito che l'attività di locazione breve svolta con continuità e organizzazione può essere qualificata come vera e propria attività d'impresa, con tutto ciò che ne consegue in termini di IRPEF, IVA e sanzioni.

Una decisione che potrebbe riguardare chiunque gestisca strutture ricettive tramite piattaforme digitali — e che, per i colleghi che integrano il proprio reddito con affitti brevi, merita una lettura attenta (seppur di primo grado).  

⚖️ La Sentenza: Cosa è Successo

Il Caso

Un contribuente fiorentino gestiva una struttura ricettiva presso la propria abitazione di residenza, affittando camere tramite un portale online (e altre piattaforme) a partire dal 2017.

Il "fisco" ha avviato un controllo a gennaio 2024, inizialmente finalizzato alla verifica delle autorizzazioni per l'attività ricettiva. Nel marzo 2024, rilevati elementi di criticità fiscale, l'ispezione si è trasformata in una vera e propria verifica fiscale, che ha riguardato gli anni d'imposta 2018, 2019 e 2020.

Dalla verifica è emerso che il contribuente:

• Non aveva dichiarato i proventi derivanti dalle locazioni nei quadri reddituali appropriati
• Non era in grado di fornire alcuna rendicontazione dei costi sostenuti
• Svolgeva l'attività ininterrottamente dal 2017 (circa 8 anni, pandemia inclusa)
• Era presente su più piattaforme online contemporaneamente

L'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Firenze ha quindi notificato avvisi di accertamento per maggior reddito d'impresa ai fini IRPEF e per volume d'affari ai fini IVA, con relative sanzioni.

Le Difese del Contribuente 

Il ricorrente ha sollevato diversi motivi di ricorso:

1️⃣ "La mia attività è una locazione breve, non un'impresa"

Il contribuente sosteneva di rientrare nella disciplina delle locazioni brevi ex art. 4, d.l. 50/2017, che prevede un regime fiscale agevolato (cedolare secca al 21%) per i privati che affittano immobili per brevi periodi.

La Corte ha respinto questa tesi. La norma sulle locazioni brevi si applica solo al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa: e nel caso in esame, tutti gli indici concreti dimostravano il contrario.

2️⃣ "Una sentenza della Cassazione esclude la natura imprenditoriale"

Il ricorrente ha citato una pronuncia della Corte di Cassazione che, in un caso simile, aveva escluso la natura imprenditoriale dell'attività in assenza di servizi aggiuntivi (cambio biancheria giornaliero, colazione, ecc.).

La CGT ha chiarito che quella sentenza si concentrava sull'assenza di servizi di tipo alberghiero, ma non si era pronunciata sulla professionalità, abitualità e organizzazione in forma d'impresa — elementi che invece nel caso fiorentino erano pienamente presenti.

3️⃣ "la piattaforma ha già versato le imposte per mio conto"

Il contribuente ha prodotto una mail automatica della "piattaforma online" in cui la stessa comunicava di aver versato le imposte sugli affitti brevi per gli anni 2017-2022.

La Corte ha ritenuto questo motivo infondato: la mail era una comunicazione generica inviata a tutti i locatori, e il contribuente non ha indicato gli importi specificamente versati né ha fornito documentazione che riconciliasse tali versamenti con i proventi accertati.

4️⃣ "Le sanzioni violano lo Statuto del Contribuente"

Il ricorrente invocava l'art. 10, comma 2, della Legge 212/2000 (Statuto del Contribuente), secondo cui non si irrogano sanzioni quando il contribuente si è conformato a indicazioni dell'Amministrazione finanziaria.

La Corte ha respinto anche questa difesa, evidenziando che i documenti di prassi citati (tra cui la Circolare n. 24/E del 2017) escludono espressamente dall'ambito delle locazioni brevi le attività che rientrano nell'esercizio d'impresa.

Il Ragionamento della Corte: Quando Scatta l' "Impresa"

La CGT di Firenze ha individuato una serie di indici rivelatori dell'imprenditorialità, che nel caso concreto erano tutti presenti:

• 🕐 Continuità temporale: Attività svolta dal 2017, ininterrottamente per 8 anni
• 👥 Alto numero di ospiti: Testimonia stabilità e professionalità dell'attività
• 🌐 Presenza su più piattaforme: più siti contemporaneamente
• 🏗️ Organizzazione: Coordinamento dei fattori produttivi, anche con mezzi rudimentali
• 💰 Finalità di profitto: Pluralità di atti economici coordinati per massimizzare il guadagno

La Corte ha richiamato la giurisprudenza secondo cui "non è necessario che l'attività imprenditoriale si svolga con un apparato esteriore aziendale": è sufficiente la direzione specifica impressa alla propria attività economica, anche con mezzi rudimentali.

Ha inoltre sottolineato che un'attività economica esercitata per 8 anni consecutivi — pandemia inclusa — non può essere considerata "occasionale".

L'Esito

La Corte ha rigettato tutti i ricorsi riuniti e ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio liquidate in € 2.500, oltre ovviamente al mantenimento degli avvisi di accertamento per IRPEF, IVA e sanzioni.

💡 Conseguenze Pratiche: Cosa cambia per chi affitta tramite piattaforme

Questa sentenza, seppur di primo grado,  lancia un segnale chiaro a chiunque gestisca affitti brevi tramite piattaforme digitali. Ecco cosa devi sapere concretamente:

🔴 Attenzione alla "trappola della cedolare secca"

Non basta applicare la cedolare secca al 21% per essere in regola. Se la tua attività presenta i caratteri dell'imprenditorialità (continuità, organizzazione, pluralità di piattaforme), il Fisco può riqualificarla come reddito d'impresa, con aliquote IRPEF ordinarie e assoggettamento a IVA.

🔴 La mail di una piattaforma online non è una prova sufficiente

Se una piattaforma online ti ha comunicato di aver versato le imposte per tuo conto, conserva tutta la documentazione specifica (importi, anni, modalità di versamento) e verifica che i versamenti siano effettivamente tracciabili e riconciliabili con i tuoi proventi.

🔴 Tieni una contabilità, anche semplice

Il fatto che il contribuente non fosse "in grado di fornire alcuna rendicontazione dei costi" ha pesato negativamente. Anche una contabilità elementare potrebbe fare la differenza in sede di accertamento.

🟢 Cosa fare se sei in questa situazione

• Verifica con un professionista la corretta qualificazione fiscale della tua attività
• Conserva tutta la documentazione relativa a prenotazioni, proventi e costi
• Se hai ricevuto avvisi di accertamento, valuta tempestivamente le opzioni difensive (accertamento con adesione, ricorso)
• Considera la possibilità di regolarizzare spontaneamente le annualità ancora aperte e confrontati con esperti di diritto militare per verificare come procedere con l'Amministrazione da cui dipendi  (molto consigliato!).

🗣️ Riflettiamo insieme

Questa sentenza è, a mio avviso, un campanello d'allarme importante per una categoria di contribuenti spesso inconsapevole dei rischi fiscali connessi alla gestione di affitti brevi tramite piattaforme digitali.

Il confine tra "locatore occasionale" e "imprenditore" non è sempre nitido, e la giurisprudenza — come dimostra questa pronuncia — tende a valorizzare gli elementi fattuali concreti (durata, organizzazione, pluralità di canali) piuttosto che la mera assenza di servizi alberghieri.

Ciò che colpisce maggiormente è la posizione del contribuente rispetto ai versamenti di una piattaforma online: molti locatori, in buona fede, si affidano alle comunicazioni automatiche delle piattaforme senza verificare nel dettaglio cosa sia stato effettivamente versato e per quali importi. La sentenza insegna che quella buona fede, senza documentazione specifica, non è sufficiente a reggere in giudizio.

Un consiglio pratico: non improvvisare nella gestione fiscale degli affitti brevi. Il risparmio di oggi può trasformarsi nel costo di domani.

📢 Call to Action

Se sei un carabiniere iscritto a USIC e hai dubbi: contatta la tua segreteria USIC di riferimento per essere indirizzato verso i professionisti giusti. 

RICAPITOLIAMO

- Anche nel 2026, grazie ai servizi di Business Card hai consulenze gratuite illimitate con professionisti qualificati iscritti all'albo. 

- Inoltre grazie agli esperti in diritto militare di USIC puoi assicurarti di aver svolto i giusti adempimenti con l'Amministrazione (N.B.: l'inquadramento giuridico corretto dell'attività dichiarata dall'interessato è la condizione sulla quale si basa la consulenza per gli adempimenti amministrativi in ambito militare. E' altamente consigliata l'analisi commerciale e tributaria dell'impresa e/o dell'iniziativa, compiuta da un professionista abilitato ed iscritto all'albo). 

Attenzione: 

Se l'attività viene riqualificata come imprenditoriale dal Fisco, l'art. 894 del D.Lgs. 66/2010 (coerente con il principio di esclusività del pubblico impiego), può rilevare con ripercussioni importanti. Sanzioni tributarie retroattive, accertamenti IVA e, soprattutto, l'avvio di un procedimento disciplinare per attività commerciale non autorizzata.

Riferimento: CGT I grado Firenze, Sez. 3, Sentenza n. 148/2026, depositata il 02/03/2026.

#Fiscalità #AffittiBrevi #AccertamentoFiscale #USIC #SindacatoCarabinieri #DirittoTributario #CGTFirenze #Carabinieri 

---